Förderung
Welcher Weg für Ihr Objekt der ergiebigste ist, in welcher Reihenfolge beantragt werden muss und welche Boni sich ausschließen.
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Energieberatung · Vermieter
Energieberatung für Vermieter
Wer vermietet, entscheidet nicht nur über Technik. Zuschuss, Umlagefähigkeit, Abschreibung und die Ankündigung gegenüber den Mietern gehören in dieselbe Rechnung – sonst steht am Ende eine Maßnahme, die technisch richtig und wirtschaftlich falsch ist.
Das eigentliche Problem
Das Investor-Nutzer-Dilemma steht im Raum
Die Investition zahlt der Eigentümer, die eingesparten Heizkosten hat der Mieter. Solange diese Rechnung so bleibt, ist jede Sanierung eine Frage des guten Willens – und der gute Wille reicht selten für sechsstellige Beträge.
Auflösen lässt sich das nur mit den Instrumenten, die es dafür gibt: der Förderung, der Modernisierungsumlage und der steuerlichen Behandlung. Alle drei haben eigene Regeln, eigene Fristen und eigene Fallstricke, und sie beeinflussen sich gegenseitig – der Zuschuss etwa mindert die umlagefähigen Kosten.
Hinzugekommen ist ein vierter Punkt: Über die CO₂-Kostenaufteilung tragen Vermieter je nach energetischer Qualität des Gebäudes einen wachsenden Anteil der CO₂-Kosten selbst. Damit steht die Gebäudequalität mittlerweile unmittelbar in Ihrer eigenen Betriebskostenrechnung.
Unser Ansatz
Vier Größen, eine Rechnung
Wir betrachten diese vier Punkte nicht nacheinander, sondern gleichzeitig – weil jede Änderung an einem die anderen verschiebt.
Umlagefähigkeit
Was nach § 559 BGB umlagefähig ist, wie der Erhaltungsanteil abzugrenzen ist und wie sich Zuschüsse auf die Umlage auswirken.
Zu Umlagen & AbschreibungenSteuerliche Wirkung
Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und Sonderabschreibungen – die Einordnung entscheidet über den Liquiditätsverlauf der nächsten Jahre.
CO₂-Kosten
Ihr Anteil an den CO₂-Kosten sinkt mit der energetischen Qualität des Gebäudes. Das ist eine wiederkehrende Position, keine einmalige.
Zur KostenentwicklungDas Ergebnis: eine Reihenfolge von Maßnahmen mit Kosten, Zuschuss, umlagefähigem Anteil und dem verbleibenden Eigenaufwand je Schritt. Genau das leistet der individuelle Sanierungsfahrplan – die Beratung dafür ist gefördert, und jede daraus umgesetzte Maßnahme erhält 5 Prozentpunkte mehr Zuschuss.
Ankündigung und Nachweis
Woran Mieterhöhungen scheitern
Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB ist formgebunden und fristgebunden. Sie muss Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten benennen. Fehler an dieser Stelle kosten nicht die Maßnahme, aber die Umlage.
- Modernisierungs- und Erhaltungsanteil nachvollziehbar getrennt
- Zuschüsse korrekt von den umlagefähigen Kosten abgezogen
- Energetische Verbesserung belegt, nicht behauptet
- Einsparung bei den Heizkosten der Erhöhung gegenübergestellt
Wir liefern die energetische Grundlage dafür – die Berechnung, die belegt, dass es sich um eine Modernisierung handelt, und die die Einsparung beziffert. Die rechtliche Ausgestaltung der Ankündigung selbst gehört in die Hand Ihres Anwalts oder Ihrer Hausverwaltung; wir sind keine Rechtsberater.
Für wen
Mit wem wir typischerweise arbeiten
Private Vermieter
Ein bis drei Objekte, oft geerbt oder als Altersvorsorge gehalten. Die Frage ist meist, ob sich die Sanierung überhaupt noch trägt oder ob verkauft werden sollte.
Hausverwaltungen
Die Entscheidung liegt nicht bei Ihnen, aber die Vorbereitung. Wir liefern die Unterlagen, mit denen sich in der Eigentümerversammlung arbeiten lässt.
Wohnungseigentümergemeinschaften
Beschlussfähige Grundlagen statt Meinungen: Kosten je Einheit, Förderung, Umlage und die Konsequenz des Nichthandelns.
Häufige Fragen
Umlage, Abgrenzung, Ankündigung
Rechnet sich eine energetische Sanierung für mich als Vermieter?
Das hängt an drei Größen, die zusammen betrachtet werden müssen: dem Zuschuss, der umlagefähigen Modernisierungsumlage nach § 559 BGB und der steuerlichen Wirkung. Einzeln betrachtet sieht jede Maßnahme unattraktiv aus; zusammen sieht die Rechnung häufig anders aus. Genau diese Zusammenschau ist unser Ausgangspunkt, nicht die Frage, welche Technik gerade gefördert wird.
Wie viel darf ich auf die Miete umlegen?
Nach § 559 BGB acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich, begrenzt durch die Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, beziehungsweise zwei Euro bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter. Öffentliche Zuschüsse sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen – ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig übersehen wird und Mieterhöhungen angreifbar macht.
Was ist mit dem Erhaltungsanteil?
Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig. Wo eine ohnehin fällige Instandsetzung mit einer Verbesserung zusammenfällt – etwa das schadhafte Dach, das gedämmt neu aufgebaut wird –, muss der Erhaltungsanteil herausgerechnet werden. Diese Abgrenzung sauber und nachvollziehbar zu dokumentieren, ist einer der Punkte, an denen Mieterhöhungen scheitern oder halten.
Wie gehe ich mit den Mietern um?
Die Modernisierungsankündigung ist formgebunden und fristgebunden, und sie ist die erste Gelegenheit, die Maßnahme nachvollziehbar zu machen. Eine Ankündigung, die auf einen geförderten Sanierungsfahrplan verweist und die Einsparung bei den Heizkosten der Erhöhung gegenüberstellt, wird erfahrungsgemäß anders aufgenommen als eine, die nur den Betrag nennt.
Was bedeutet die CO₂-Kostenaufteilung für mich?
Seit dem Stufenmodell tragen Vermieter je nach energetischer Qualität des Gebäudes einen wachsenden Anteil der CO₂-Kosten selbst – bei den schlechtesten Gebäuden den überwiegenden Teil. Damit wird die energetische Qualität unmittelbar zu einer Position in Ihrer eigenen Rechnung, nicht nur in der Ihrer Mieter.
Weitere Leistungen
Das könnte dazugehören
Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Die Reihenfolge der Maßnahmen, gefördert vom BAFA – und 5 Prozentpunkte mehr Zuschuss auf jede Maßnahme daraus.
Zum SanierungsfahrplanHeizlastberechnung
Raumweise Heizlast nach DIN EN 12831 – die Grundlage für Wärmepumpenauslegung und hydraulischen Abgleich.
Zur HeizlastberechnungWärmepumpenplanung
Auslegung im Bestand: Vorlauftemperatur, Heizflächen, Speicher und Schallschutz, bevor bestellt wird.
Zur WärmepumpenplanungEnergetische Baubegleitung
Beratende Begleitung der Umsetzung, damit die Ausführung fachgerecht und damit förderfähig bleibt.
Zur BaubegleitungEnergieausweis
Bedarfs- und Verbrauchsausweis für Wohn- und Nichtwohngebäude, mit Abgrenzung und Unterlagenliste.
Zum EnergieausweisFördermittelberatung
BEG, KfW, BAFA, § 35c EStG und WIBank Hessen – welcher Weg für Ihr Objekt der wirtschaftlichste ist.
Zur FörderübersichtEnergieberatung Mehrfamilienhaus
Was bei mehreren Wohneinheiten, WEG-Strukturen und Zentralheizung anders läuft als beim Einfamilienhaus.
Zum MehrfamilienhausGEG-Nachweis und Wärmeschutznachweis
Für Neubau und Sanierung, einschließlich Wärmebrückenberechnung und sommerlichem Wärmeschutz.
Zum GEG-NachweisHydraulischer Abgleich (Verfahren B)
Volumenströme und Voreinstellwerte auf Grundlage der raumweisen Heizlast, mit Nachweis für die Förderung.
Zum hydraulischen AbgleichEnergieberatung Nichtwohngebäude
Büro, Produktion, Lager und Handel: zonenweise Bilanzierung nach DIN V 18599, Heizlast, Lüftungskonzept und Energieaudit.
Zu den NichtwohngebäudenLohnt sich die Sanierung Ihres Mietobjekts?
Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Einheiten, aktuelle Miete und die vorhandene Heizung genügen für eine erste Einschätzung – inklusive der Frage, was sich davon umlegen lässt.