Energetische Sanierung ist nicht nur ökologisch sinnvoll. Als Vermieter können Sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen und den Rest steuerlich geltend machen – wenn Maßnahme, Ankündigung und Nachweis zusammenpassen.
Umlage und Abschreibung sind zwei getrennte Hebel. Sie schließen sich nicht aus, folgen aber unterschiedlichen Regeln – und der zweite Hebel wird in der Praxis regelmäßig übersehen.
Durch gezielte Bündelung von Maßnahmen – etwa Dämmung, Wärmepumpe und hydraulischer Abgleich – lässt sich der Modernisierungscharakter stärker herausstellen, was die Umlagefähigkeit erhöht. Ein energetisches Gutachten trägt die Argumentation gegenüber Mietern und im Streitfall.
Eine Dämmmaßnahme an einem Mehrfamilienhaus kostet 60.000 €. 8 % davon – also 4.800 € jährlich – dürfen auf die Miete umgelegt werden, verteilt auf die Wohneinheiten und begrenzt durch die Kappungsgrenze.
Zusätzlich lassen sich die Investitionen steuerlich geltend machen. Beides zusammen senkt die effektive Belastung des Eigentümers erheblich – und verkürzt die Amortisationsdauer gegenüber einer reinen Kostenbetrachtung deutlich.
Welcher Anteil der Kosten überhaupt gefördert wird, steht auf der Seite Fördermittel. Wie sich die CO₂-Kosten in den nächsten Jahren entwickeln, finden Sie unter CO₂-Kostenentwicklung.
Der Steuerbonus ist die Alternative zur BEG-Zuschussförderung – nicht ihre Ergänzung. Beides für dieselbe Maßnahme geht nicht, und welcher Weg mehr bringt, hängt an Ihrem Steuersatz und an der Höhe der Maßnahme.
Für Vermieter heißt das: Der Steuerbonus scheidet aus. Vermietete Objekte laufen über die Werbungskosten – Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, Herstellungskosten über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Genau deshalb ist bei vermieteten Gebäuden die Kombination aus BEG-Zuschuss, Modernisierungsumlage und Abschreibung der Weg, während bei selbst genutzten Objekten der Vergleich zwischen Zuschuss und Steuerbonus zu rechnen ist.
Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig. Wo eine ohnehin fällige Instandsetzung mit einer Verbesserung zusammenfällt, muss getrennt werden – und an dieser Trennung scheitern Mieterhöhungen häufiger als an allem anderen.
| Situation | Erhaltungsanteil | Modernisierungsanteil |
|---|---|---|
| Schadhaftes Dach wird gedämmt neu aufgebaut | Kosten einer Neueindeckung ohne Dämmung | Mehrkosten für Dämmung und dickere Konstruktion |
| Alte Fenster am Ende der Nutzungsdauer werden ersetzt | Kosten für Fenster im bisherigen Standard | Mehrkosten für die bessere Verglasung |
| Defekte Heizung wird durch Wärmepumpe ersetzt | Kosten einer gleichwertigen Ersatzheizung | Mehrkosten der effizienteren Anlage |
| Intakte Fassade wird gedämmt | keiner | vollständig |
Öffentliche Fördermittel sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen. Wer den vollen Rechnungsbetrag umlegt, obwohl ein BEG-Zuschuss geflossen ist, macht die Mieterhöhung angreifbar – und zwar rückwirkend. Das ist der Fehler, den wir in der Praxis am häufigsten sehen.
Die energetische Grundlage: die Berechnung, die belegt, dass es sich um eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes handelt, und die die Einsparung beziffert. Die rechtliche Ausgestaltung der Ankündigung gehört zu Ihrem Anwalt oder Ihrer Hausverwaltung – wir sind keine Rechtsberater.
Zuschuss, Umlage, Abschreibung und CO₂-Kostenaufteilung in einer gemeinsamen Rechnung.
Zur VermieterberatungWas bei mehreren Wohneinheiten, WEG-Strukturen und Zentralheizung anders läuft.
Zum MehrfamilienhausInvestition, Förderung, Einsparung und Amortisation im Sanierungsrechner gegenüberstellen.
Zu den RechnernWir rechnen Umlage, Förderung und steuerliche Wirkung für Ihre Immobilie zusammen – mit belastbaren Zahlen statt mit Faustformeln.
